Разборы / Первичка или вторичка
Разбор · 10 сентября 2026 · сверка 23 сентября
Первичка или вторичка
На заметку: сравнивать цены в объявлениях бессмысленно. У новостройки к цене добавляются ремонт и месяцы ожидания, у готовой квартиры — ставка ипотеки и риск, что квартиры по этому объявлению уже нет. Считать нужно стоимость въезда: сколько денег и времени уйдёт до момента, когда вы ночуете дома.
Источники — в конце разбора. Данные на сентябрь 2026.
Цена
Разрыв в тридцать процентов, которого не было пять лет назад
Осенью 2026 средняя цена метра в московской новостройке — около 410 тысяч рублей, на готовом рынке — около 360 тысяч. Разрыв в пользу вторички достигает 31 % и считается рекордным. Разошлись рынки не за год: за пять лет первичка подорожала примерно на 60 %, вторичка — на 35 %.
В центре разница ещё резче. В ЦАО новостройки стоят от 1,4 млн рублей за метр, а премиальные проекты в Тверском и на Якиманке — около 3 млн. Готовые квартиры в тех же районах начинаются от 640 тысяч, в Хамовниках — около 990 тысяч.
Считать это «скидкой» нельзя. В новостройке метр новый, а во вторичке — с историей: с чужим ремонтом, старыми трубами и соседями, которых видно уже сегодня. Одна и та же цифра для покупателя значит разное.
| Где | Первичка | Вторичка |
|---|---|---|
| Москва в среднем | 410 тыс ₽ | 360 тыс ₽ |
| ЦАО | от 1,4 млн ₽ | от 640 тыс ₽ |
| Хамовники | — | 990 тыс ₽ |
| Премиум, ЦАО | ≈3 млн ₽ | — |
Цена метра, сентябрь 2026. У другого счёта — вторичка Москвы 598,7 тыс ₽ за метр: там другая выборка. Поэтому цифру всегда стоит брать вместе с тем, кто и что считал.
Объявления
Сколько на вторичке фейков: считают все по-разному
Нам называли цифру «70 % объявлений — фейк». Мы проверили открытые оценки: они расходятся в десять раз, потому что каждый считает своё.
| Кто считал | Что считал | Доля |
|---|---|---|
| ИНКОМ-Недвижимость | вторичка Москвы, апрель 2026 | 3–5 % в зависимости от района |
| Flip (РИА Новости) | объявления в крупных городах России, июнь 2026 | около 10 %, откровенного мошенничества — 5 % |
| Est-a-Tet | отдельные проекты и площадки, май 2026 | 30–40 % |
Цифры 70 % в открытых источниках мы не нашли. Это не значит, что её нет: это значит, что её никто не публиковал вместе с методикой.
Зачем это делают
Объявление с ценой ниже рынка собирает звонки. Дальше квартира «уже продана», но у агента есть «похожая». По опросам, 76 % покупателей выбирают объект прежде всего по цене — на этом схема и держится.
Как отличить за пять минут
Цена заметно ниже соседних квартир в том же доме. Фотографии находятся поиском по картинке в других объявлениях. Адрес указан до дома, а не до подъезда. На вопрос «можно посмотреть завтра в 19:00» отвечают уклончиво.
Чего у новостройки не бывает
У застройщика квартира одна и та же и в каталоге, и в договоре: цена, этаж и площадь фиксируются в проектной декларации. Зато рендер показывает дом, которого ещё нет.
Сроки
Девять из десяти домов сдают позже, чем обещали
В срок сдаются 8 % корпусов, ещё 3 % — раньше графика. Причём чем дороже сегмент, тем реже дом успевает: в массовом сегменте вовремя строятся 26 % корпусов, в бизнес-классе 19 %, в элите и делюксе — один корпус из шестнадцати, а в премиуме вовремя не сдался ни один из девятнадцати.
Для покупателя перенос — это не абстракция, а деньги: съёмная квартира на лишние месяцы, отложенный ремонт и переезд, сдвинутая школа у ребёнка. Поэтому срок в договоре стоит читать вместе с тем, что там написано про задержку.
| Класс | Строятся вовремя |
|---|---|
| Массовый | 7 из 34 |
| Бизнес | 11 из 57 |
| Премиум | 0 из 19 |
| Элит и делюкс | 1 из 16 |
| Новая Москва | 0 из 55 |
Ремонт
Квартира без отделки — это ещё одна четверть бюджета
Большая часть предложения продаётся «в бетоне»: в бизнес-классе без отделки 59 % квартир, в премиуме 60 %, в элите и делюксе 71 %. Промежуточный вариант white box за год сократился на треть — выбор всё чаще сводится к «делать всё самому».
Ремонт в Москве в 2026 году стоит от 60 тысяч рублей за метр «под ключ» и легко доходит до 220 тысяч и выше в дорогом сегменте. Для квартиры 80 метров это от 4,8 до 17,6 млн рублей сверх цены — и от четырёх месяцев до года времени.
Отделка от застройщика решает вопрос времени, но почти всегда однотипна: соседний подъезд выглядит так же. Это разумный вариант для сдачи в аренду и спорный — для дома, в котором жить самому.
| Что покупаете | Сколько стоит довести |
|---|---|
| Без отделки | от 50–75 тыс ₽ за метр — только базовые работы |
| White box | 30–45 тыс ₽ за метр |
| Ремонт под ключ | 60–220 тыс ₽ за метр |
| Готовая квартира | 0 ₽, если ремонт вас устраивает |
Цены на материалы в 2026 году выросли на 10–40 %, поэтому смету стоит пересчитывать перед стартом, а не по прошлогоднему прайсу.
Деньги
Ставка разворачивает расчёт обратно
Рыночная ипотека на готовое жильё осенью 2026 стоит примерно 16,9–19,4 % годовых. На новостройку работает семейная программа под 6 %, но с февраля 2026 льготный кредит выдают один на семью. По выданным кредитам разрыв виден целиком: средневзвешенная ставка на первичном рынке 7,43 %, на вторичном 12,49 %.
Поэтому вторичка, которая дешевле на бумаге, в платеже может оказаться дороже. И наоборот: если семейная ипотека уже использована, преимущество новостройки исчезает.
| Что | Ставка |
|---|---|
| Вторичка, рынок | 16,9–19,4 % |
| Семейная, новостройка | 6 % |
| Выдачи, первичка | 7,43 % |
| Выдачи, вторичка | 12,49 % |
Торг на вторичке сжался: скидку получают 61 % сделок против 83 % год назад, средний размер — 4,2 %. Предложение за год сократилось почти вдвое, а квартира уходит в среднем за 35 дней вместо 56.
Красная линия
Стоимость въезда: как считать
Пример для квартиры 80 метров в бизнес-классе, по средним цифрам сентября 2026. Это не прогноз по конкретному дому, а способ считать.
| Что считаем | Новостройка без отделки | Готовая квартира |
|---|---|---|
| Цена | 410 тыс × 80 = 32,8 млн ₽ | 360 тыс × 80 = 28,8 млн ₽ |
| Торг | обычно нет, но бывают акции и рассрочка | −4,2 % ≈ 27,6 млн ₽ |
| Ремонт | +4,8–17,6 млн ₽ | 0, если ремонт устраивает |
| Время до въезда | срок по договору плюс перенос у 89 % корпусов, плюс ремонт | сделка и переезд |
| Аренда на это время | считайте свою ставку за каждый лишний месяц | — |
| Ставка | 6 % по семейной, если она ещё не использована | 16,9–19,4 % |
Сложите всё — и сравнивайте эти две суммы, а не цены в объявлениях.
Без отметки
Кому что подходит
Есть где жить сейчас, важны паркинг, двор и соседи по проекту, нужна рассрочка или семейная ипотека. Готовы ждать и делать ремонт.
Нужно въехать в конкретный срок: школа, работа, ребёнок. Важно увидеть дом, двор и вид из окна до сделки, а не на рендере.
Квартира моложе трёх лет от инвестора: дом новый и уже стоит, но цена ближе к первичке, а льготной ставки нет. Считайте оба варианта.
Источники
- АЛЛЕ: карта московских цен, 11 сентября 2026 — по данным bnMAP.pro, «Бест Новострой», «Эйлер», «Метриум», IRN
- АЛЛЕ: вторичка Москвы, 19 сентября 2026 — торг, сроки экспозиции, ставки
- «Метриум»: 11 % новостроек Москвы без отставания, 8 сентября 2026
- МИР КВАРТИР: доли отделки в новостройках Москвы, 28 июля 2026
- ЦИАН: сколько стоит ремонт в 2026 году, 30 июня 2026
- Движение.ру: оценки доли фейковых объявлений, май 2026
- Flip / РИА Новости: около 10 % недостоверных объявлений, 8 июня 2026
- Frank RG: средневзвешенные ставки по выданным кредитам, 1 августа 2026
Обложка сгенерирована для NOTA. Разбор собран 23 сентября 2026. Ставки и цены меняются — при следующей сверке обновим цифры и поставим новую дату.