Метод
17 проверок, прежде чем мы предложим дом
Класс дома в России никто не заверяет: слово «премиум» застройщик пишет сам. Поэтому о словах мы не спорим, а проверяем то, что можно показать документом, картой или цифрой. Ответов три — «да», «нет» и «нет данных», и у каждого есть источник и дата.
Классы
Что для нас значат бизнес, премиум, элит и делюкс
Закона о классах жилья нет. Единственная общая методика — классификация Российской гильдии риэлторов 2012 года: эконом, комфорт, бизнес и элит, без премиума и делюкса. Консультанты рынка делят верх тоньше — на премиум, элит и делюкс. А в карточке новостройки класс пишет застройщик или каталог, и у 128 домов из 375 в нашей базе источники называют разные классы.
Поэтому мы опираемся на свою рабочую шкалу. Она сведена из методики гильдии, обзоров консультантов и каталогов и держится на четырёх параметрах, которые нельзя поменять после проектирования: адрес, плотность, паркинг и потолки.
| Бизнес | Премиум | Элит | Делюкс | |
|---|---|---|---|---|
| Где стоит | в старых границах Москвы | внутри Третьего кольца | в ЦАО — лучше у воды, в историческом квартале или с видом | |
| Квартир в доме | сотни, типичный дом — 837 | типичный дом — 665 | до 100 | до 30 |
| Квартир на этаже | 5–8, не больше 12 | 2–5 | 1–3 | 2–3 |
| Машиномест на квартиру | 0,8–1 | 1,5–2 | от 2 | |
| Потолки | 2,8–3,2 м, норма рынка — от 3 | 3,2–3,3 м | от 3,3 м, в видовых квартирах — около 4 | |
| Квартиры | бывают студии и лоты меньше 35 м² | без студий | без студий, в среднем 80–150 м² | в среднем около 185 м², у каждой спальни свой санузел и гардеробная |
| Инженерия | места под кондиционеры, обычная вентиляция | центральное кондиционирование, очистка воды и воздуха | ||
| Общие зоны | лобби с ресепшн | спа и бассейн | клубные пространства для жильцов, без коммерции | |
| Цена «от» за м²медиана по базе, только для сверки | 494 тыс | 950 тыс | 2,25 млн | 2,4 млн |
Адрес, плотность, паркинг и потолки задаёт проект. Дом держит класс, только если все четыре на его уровне.
Квартиры, инженерия и общие зоны могут опустить класс, но не поднимают его: спа в лобби не делает премиум из дома у МКАД.
Если метр стоит на класс выше, а параметры ниже, по нашей шкале класс ниже заявленного. Такие дома мы показываем с цифрами и источником.
В карточке дома стоит класс, под которым его продают, и паспорт сверяет дом с меркой этого класса. Адрес, плотность, машиноместа и цену проверяем в паспорте — «нет» по любой из них даёт минус. Потолки и квартиры смотрим в глубокой проверке.
Сколково и Рублёвка — несколько многоквартирных домов за МКАД, коттеджные посёлки в базу сайта не входят. Класс там определяют место и участок, а не кольцо, поэтому адрес не проверяем. Как по-разному называют один и тот же дом — в разборе «Что не сходится в классах».
Как устроено
Паспорт — каждому дому в базе, глубокая проверка — дому, который выбрали вы
Девять проверок мы делаем по открытым данным для всех 375 домов базы — это паспорт дома. Ещё восемь — когда дом попадает в вашу подборку: читаем планировки и документы, едем на место, задаём вопросы застройщику и управляющей компании.
Адрес, соседство, дорога к метро и школе, плотность, машина, застройщик, сроки, договор и цена. Отвечает на вопрос, стоит ли вообще тратить на дом время.
Проектные декларации, карты, рейтинги застройщиков, судыЧто построят рядом, кто будут соседи, архитектура, квартиры, двор, воздух в доме, содержание и как потом продать. Отвечает на вопрос, подходит ли дом именно вам.
Выезд, планировки, запросы застройщику и управляющей компанииКрасная линия
Три причины,
после которых отметки не будет
Если дом пересекает хотя бы одну из этих линий, отметки не будет, как бы хорош он ни был в остальном. Это не приговор дому — это то, что стоит знать до сделки. Причину мы всегда называем.
- 02Тяжёлое соседство
ТЭЦ, мусоросжигательный завод или полигон отходов ближе 150 метров от дома. Промзона и магистраль рядом — минус, но не красная линия.
- 06Остановленные стройки
У застройщика за последние три года останавливалась стройка или было банкротство. Слабый рейтинг по срокам на ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков) — минус.
- 08Продажа мимо эскроу
С июля 2019 года это редкость: остаются старые проекты, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и продажа по предварительному договору. Тогда деньги идут застройщику напрямую, а не на защищённый счёт в банке. Сюда же — проблемы с документами.
Минусы
Остальное мы считаем.
Чем выше класс, тем меньше допуск
Адрес не своего класса, магистраль под окнами, далеко до метро, квартир больше нормы, мало машиномест, слабый рейтинг застройщика, перенос срока, цена выше класса — каждый ответ «нет» по паспорту это минус. Одного минуса дом не теряет. Мы считаем «нет» среди проверок, по которым есть ответ, и сравниваем с допуском класса: от делюкса ждём больше, чем от бизнеса.
| Класс | Отметка NOTA | Присмотреться | Без отметки | Сейчас в базе |
|---|---|---|---|---|
| Бизнес | до 2 минусов | 3 минуса | с 4 минусов | 125 · 81 · 39 |
| Премиум | до 1 минуса | 2 минуса | с 3 минусов | 18 · 11 · 25 |
| Элит | без минусов | 1–2 минуса | с 3 минусов | 6 · 28 · 9 |
| Делюкс | без минусов | 1–2 минуса | с 3 минусов | 6 · 17 · 2 |
Если ответов меньше четырёх, итог не ставим и пишем «проверяем». В последней колонке — сколько домов базы на 12.10.2026 с отметкой, «присмотреться» и без отметки. Допуск задан один раз для каждого класса и не меняется при обновлении базы, поэтому отметка в марте значит то же, что в сентябре.
Все проверки
17 проверок
в пяти группах
Откройте любую проверку: там написано, зачем она нужна, какой ответ мы считаем хорошим и откуда берём данные.
У каждой проверки постоянный номер: 01–09 — паспорт, он есть у каждого дома в базе; 10–17 — глубокая проверка выбранного дома. В группах проверки собраны по теме, поэтому номера идут не подряд.
Локация 4 проверки
Адрес своего класса, соседство, дорога к метро и школе, что построят рядом.
01Адрес и класспаспорт
Совпадает ли адрес с классом, который заявил застройщик.
- Зачем
- Адрес решает больше фасада и держит цену, когда вы будете продавать.
- Хороший ответ
- Бизнес — в старых границах Москвы, премиум — внутри Третьего кольца, элит и делюкс — в ЦАО. Для Рублёвки и Сколкова не применяем.
- Откуда
- Координаты дома и границы районов.
02Окружениепаспорт · красная линия у ТЭЦ и мусорных заводов
Что в 500 метрах от дома: парк, вода, бульвар — или магистраль, железная дорога, промзона, ТЭЦ, мусорный завод, ЛЭП.
- Зачем
- Соседство не поменять ремонтом.
- Хороший ответ
- Рядом нет ТЭЦ, мусоросжигательного завода и полигона отходов — иначе это красная линия. Промзона и магистраль — дальше 150 метров, иначе минус.
- Откуда
- Карты OpenStreetMap и Яндекса, данные Мосэкомониторинга.
03Повседневностьпаспорт
Метро или МЦД пешком, школа с отметкой NOTA рядом, магазины.
- Зачем
- День семьи складывается из дорог.
- Хороший ответ
- До метро — 15 минут пешком или меньше, школа с отметкой — в пределах километра.
- Откуда
- Карты, пешие маршруты по улицам, наш рейтинг школ.
10Что построят рядомглубокая
Проекты планировки и разрешения на стройку в 500 метрах.
- Зачем
- Вид из окна могут закрыть, а стройка вокруг — идти годами.
- Откуда
- mos.ru: проекты планировки территории и реестр разрешений на строительство.
Дом 5 проверок
Сколько соседей и кто они, архитектура, квартиры, двор.
04Плотностьпаспорт
Сколько квартир в доме и на этаже — против нормы класса.
- Зачем
- Число соседей — это очереди к лифтам, тесный двор и шумное собрание собственников.
- Хороший ответ
- Элит — до 100 квартир, делюкс — до 30. Бизнес и премиум — не больше типичного дома своего класса: 837 и 665 квартир. На этаже: бизнес — до двенадцати, премиум — до пяти, элит и делюкс — до трёх.
- Откуда
- Проектная декларация, планировки.
11Соседиглубокая
Какая доля студий и однокомнатных квартир.
- Зачем
- Много маленьких квартир — это инвесторы, аренда и постоянно новые соседи.
- Откуда
- Планировки и прайс застройщика.
12Архитектура и материалыглубокая
Кто архитектор, что решил Архсовет Москвы, из чего фасад — камень, клинкер или штукатурка, какое остекление.
- Зачем
- Фасад стареет вместе с ценой дома.
- Откуда
- Сайт застройщика, решения Архсовета, проектная декларация.
13Квартирыглубокая
Высота потолков, окна в пол, террасы, сколько площади уходит на коридоры.
- Зачем
- Потолок не поднять после покупки.
- Хороший ответ
- Потолки: бизнес — от 2,8 м, премиум — от 3,2 м, элит и делюкс — от 3,3 м.
- Откуда
- Планировки, проектная декларация.
14Двор и общие зоныглубокая
Двор без машин, сколько двора приходится на квартиру, лобби, колясочные, кладовые.
- Зачем
- Это половина повседневной жизни в доме.
- Откуда
- Генплан, площадь участка в декларации, выезд.
Инженерия 2 проверки
Машина и воздух: паркинг, кондиционирование, вентиляция.
05Машинапаспорт
Сколько машиномест на квартиру, есть ли лифт из паркинга в лобби, зарядки.
- Зачем
- Двор без машин и место для своей.
- Хороший ответ
- Мест на квартиру: в бизнесе — 0,8, в премиуме — 1,5, в элите и делюксе — 2.
- Откуда
- Проектная декларация.
15Климат и воздухглубокая
Вентиляция с рекуперацией, центральное кондиционирование или места под блоки, водоподготовка, класс энергоэффективности.
- Зачем
- Иначе фасад — в кондиционерах, а свежий воздух — только через окно.
- Откуда
- Проектная декларация, сайт и запрос застройщику.
Застройщик и сроки 3 проверки
Как застройщик сдаёт дома, переносы именно по этому дому, эскроу и договор.
06Застройщикпаспорт · красная линия
Рейтинг ЕРЗ.РФ по соблюдению сроков, остановленные стройки, банкротства.
- Зачем
- Дом строит компания, а не рендер: её прошлые сроки — лучший прогноз для вашего.
- Хороший ответ
- Остановленных строек и банкротств за три года нет — иначе красная линия. Рейтинг ЕРЗ.РФ — 3 из 5 и выше, иначе минус.
- Откуда
- ЕРЗ.РФ, наш.дом.рф, картотека арбитражных дел.
07Сроки домапаспорт
Стадия стройки, готовность, переносы срока по этому дому.
- Зачем
- Каждый месяц переноса — это аренда и сдвинутые планы.
- Хороший ответ
- Срок не переносили больше чем на полгода.
- Откуда
- наш.дом.рф — история изменений проектной декларации.
08Юридикапаспорт · красная линия
Квартиры или апартаменты, эскроу, какой договор.
- Зачем
- У апартаментов другой налог и нет постоянной регистрации, а без эскроу деньги идут застройщику напрямую.
- Хороший ответ
- Продажа через эскроу, с документами порядок — иначе красная линия. Апартаменты не отсекаем, но объясняем разницу — в разборе «Апартаменты или квартира».
- Откуда
- Проектная декларация.
Деньги 3 проверки
Цена против класса, содержание, как продать потом.
09Цена против классапаспорт
Цена метра против медианы своего класса в том же районе.
- Зачем
- Видно, сколько вы доплачиваете за имя.
- Хороший ответ
- Дороже медианы класса в районе не больше чем на 30% — или есть понятная причина: вид, этаж, отделка.
- Откуда
- База NOTA и срезы предложения по домам.
16Содержаниеглубокая
Сколько стоит обслуживание за метр в месяц и что в него входит.
- Зачем
- Платить его придётся всегда.
- Откуда
- Управляющая компания.
17Ликвидностьглубокая
Сколько похожих квартир продаётся рядом, как быстро уходят готовые, какая аренда.
- Зачем
- Цена на выходе зависит от конкуренции.
- Откуда
- ЦИАН и срезы предложения NOTA.
Итог
Три ответа
вместо звёздочек
Итог ставим по паспорту. Глубокая проверка его не отменяет, а уточняет, подходит ли дом именно вам. На 12.10.2026 в базе 155 с отметкой, 137 — «присмотреться», 75 — без отметки, ещё 8 проверяем.
Красных линий нет, а минусов не больше, чем допускает класс: до двух в бизнесе, до одного в премиуме, ни одного в элите и делюксе.
Красных линий нет, но минусов больше допуска для отметки. Скажем, в чём они, и проверим на месте — часть снимается просмотром и документами.
Дом пересёк одну из трёх красных линий или набрал больше минусов, чем выдерживает его класс. Дом может быть хорошим, но не за эти деньги и не в том классе, который обещан.
Данные
Каждый факт —
с источником
«Нет данных» — тоже ответ
Если застройщик не раскрыл цифру, мы её не додумываем. Так и пишем — и проверяем на месте.
У каждого ответа — источник и дата
Проектная декларация на наш.дом.рф, рейтинг застройщика на ЕРЗ.РФ, карта, картотека арбитражных дел. Ссылка стоит в карточке дома.
Старое не стираем
Новое значение — новая запись с новой датой. Поэтому видно, как дом менялся: например, сколько раз переносили срок.
На заметку:
Проверки одинаковые.
Вес — ваш
Проверки одинаковые для всех домов, а что важнее, решаете вы: вид, тишина, школа, дорога до работы. В анкете подбора семь критериев — расставьте их по-своему, и мы соберём подборку из домов, которые прошли проверку, с пометками, на что смотреть.