Разборы / Апартаменты или квартира
Разбор · сверка 24 сентября 2026
Апартаменты или квартира
На заметку: апартамент дешевле на входе и дороже во владении. В бизнес-классе скидка к квартире — около четверти цены, но за неё платят ставкой ипотеки, налогом, сроком продажи и правилами, по которым живёт сосед за стеной. Разбираем, что изменилось к осени 2026 и кому апартамент подходит.
Источники — в конце разбора. Данные на сентябрь 2026.
Что изменилось
Регистрация появилась, новых проектов больше не будет
Апартамент по закону — нежилое помещение, чаще всего в здании для гостиничного обслуживания. Отдельного закона о них нет: последний законопроект, который обещал апартаментам прописку, жилые тарифы и налоги, Госдума отклонила в январе 2025 года.
Зато в феврале 2026 Конституционный суд разрешил в апартаментах временную регистрацию. А Москва ещё с октября 2024 не согласует новые проекты апартаментов: начатые достраивают, часть переводят в жильё. Рынок распродаёт остатки — и это видно и в выборе, и в цене.
Апартаменты не исчезнут, но новых уже не будет. Покупатель выбирает из того, что построено или строится, — и это хороший повод смотреть на каждый дом отдельно.
| Когда | Что |
|---|---|
| Октябрь 2024 | Москва перестала согласовывать новые проекты апартаментов |
| Январь 2025 | Отклонены законопроекты о статусе апартаментов и о запрете хостелов в нежилых помещениях |
| Август 2025 | Верховный суд: отдельный апартамент не перевести в жильё, если всё здание не отвечает жилым нормам |
| Сентябрь 2025 | Обязательная классификация гостиниц: апарт-отель с оператором — гостиница |
| Февраль 2026 | Конституционный суд разрешил временную регистрацию в апартаментах |
| Сентябрь 2026 | Ключевая ставка — 14 %, рыночная ипотека — 17–19,5 % |
Сравнение
Квартира и апартамент — строка за строкой
| Что | Квартира | Апартамент |
|---|---|---|
| Статус | Жилое помещение | Нежилое помещение |
| Регистрация | Постоянная и временная | Только временная — собственнику и близким |
| Школа и сад рядом | Нормы обязывают их строить | Для гостиничных зданий норм нет |
| Ипотека | Рыночная, семейная, IT, маткапитал | Только рыночная, ставка на 1–3 п.п. выше, взнос от 20 % |
| Вычет НДФЛ при покупке | До 260 тыс ₽ и до 390 тыс ₽ по процентам | Нет |
| Налог на имущество | 0,1–0,3 % кадастровой стоимости, минус 20 м² | 0,5 %, в здании из городского перечня — 1,5 % |
| Продажа без налога | Через 3 или 5 лет, вычет 1 млн ₽ | Через 5 лет, вычет 250 тыс ₽ |
| Электричество | Тариф для населения | Тариф для нежилых помещений |
| Инсоляция и двор | Нормируются | Жилые нормы не обязательны |
| Хостел по соседству | Запрещён с 2019 года | Разрешён |
| Эскроу | Да | Да, если продают по ДДУ |
| Фонд развития территорий при банкротстве застройщика | Достраивает или возвращает деньги | Не участвует |
| Цена метра, бизнес-класс | 570 тыс ₽ | 435 тыс ₽ |
Пожарные нормы — те же: апартаменты для проживания относятся к тому же классу, что и многоквартирные дома.
Регистрация
Прописки нет, временная регистрация — есть
С 3 февраля 2026 в апартаменте можно зарегистрироваться по месту пребывания. Условия суд назвал сам: помещение изолировано, в нём есть кухонная зона и санузел, оно не входит в номерной фонд гостиницы, а здание пригодно для проживания. Регистрируются собственник и его близкие — через МФЦ, МВД или Госуслуги, обычно за один рабочий день.
Постоянной регистрации по-прежнему нет: этот вопрос суд оставил законодателю и срока не назначил. Законопроект МВД, опубликованный в феврале, касается только временной регистрации и пока не принят.
Поликлиника
Прикрепляют по полису ОМС, регистрация не нужна — как и с квартирой.
Школа
В первый класс сначала берут детей с закреплённых адресов. Закреплён ли адрес апарт-комплекса за нужной школой — стоит уточнить в самой школе до покупки.
Стать квартирой
По одному апартаменту — практически нельзя. Переводят целыми проектами, по решению застройщика и с доплатой за соцобъекты: так в жильё ушли Lunar, «Верейская, 41» и AHEAD.
Ипотека и вычеты
Скидка на входе — рыночная ставка на весь срок
Ипотеку на апартаменты дают крупные банки — Сбер, ВТБ, Альфа, ДОМ.РФ и другие, но только рыночную: осенью 2026 это 17–19,5 % годовых при взносе от 20 %. Семейная и IT-ипотека, материнский капитал на апартаменты не распространяются — господдержка идёт только на жильё.
Семье, которая могла бы взять семейную ипотеку под 6 %, разница видна сразу: на 12 млн ₽ кредита это около 1,4 млн ₽ процентов в первый год. Такой разрыв съедает скидку на апартамент за несколько лет.
Налоговых вычетов при покупке тоже нет: ни 260 тысяч за саму покупку, ни 390 тысяч за проценты. Это на каждого покупателя с правом на вычет — у супругов вдвое больше.
| Что | Квартира | Апартамент |
|---|---|---|
| Рыночная ипотека | 17–19,5 % | 17–19,5 % и выше |
| Семейная | 6 %, до 12 млн ₽ | нет |
| Маткапитал | да | нет |
| Вычеты НДФЛ | до 650 тыс ₽ | нет |
Ставки — по данным банков и агрегаторов на сентябрь 2026. Под конкретный дом считаем по действующим предложениям.
Налог
Налог на имущество — в разы выше
Квартира в Москве облагается по ставке 0,1–0,3 % кадастровой стоимости, и из базы вычитают 20 квадратных метров. Апартамент — 0,5 %, без вычета. Если здание попало в городской перечень торгово-офисной недвижимости — 1,5 %.
Для апартаментов есть льгота: если здание в городском реестре апартаментов, площадь до 300 м², а помещение не используется для бизнеса, налог по ставке 1,5 % уменьшают примерно до 0,5 %. Льгота — на один апартамент, и реестр обновляется каждый год. Дороже 300 млн ₽ ставка одна для всех — 2 %.
Номер здания в перечне и в реестре — это одна строка в выписке, но разница в налоге — втрое. Смотрим её до брони.
| Кадастровая стоимость | Квартира | Апартамент, 0,5 % | Апартамент, 1,5 % |
|---|---|---|---|
| 50 млн ₽ | 80 тыс ₽ | 250 тыс ₽ | 750 тыс ₽ |
| 150 млн ₽ | 390 тыс ₽ | 750 тыс ₽ | 2,25 млн ₽ |
Налог в год. Для квартиры взяли 100 м² при 50 млн ₽ и 150 м² при 150 млн ₽ — от площади зависит вычет 20 м². Ставки — закон Москвы № 51 в редакции 2025 года.
Стоимость владения
Десять лет в апартаменте: что остаётся от скидки
| За десять лет | Квартира | Апартамент |
|---|---|---|
| Цена | 570 тыс × 60 = 34,2 млн ₽ | 435 тыс × 60 = 26,1 млн ₽ |
| Налог на имущество | ≈0,36 млн ₽ | 1,0 млн ₽ при 0,5 % · 3,1 млн ₽ при 1,5 % |
| Коммунальные сверх квартиры | — | 0,36–0,6 млн ₽ |
| Вычеты НДФЛ | до 0,65 млн ₽ возврата | 0 |
| Итого сверх цены | — | 1,7–4 млн ₽ |
Покупка без ипотеки, кадастровая стоимость — 80 % цены. Это способ считать, а не прогноз по конкретному дому.
Скидка переживает десять лет владения — если апартамент дорожает так же, как квартира. За последний год в бизнес-классе вышло иначе: апартаменты +4 %, квартиры +15 %. А продавать апартамент без налога можно только через пять лет, и его покупателю тоже не достанется льготная ипотека.
Сдавать апартамент как самозанятый нельзя: налог на профессиональный доход не работает с нежилыми помещениями. Остаются НДФЛ 13–15 % или ИП. Сервисные апартаменты с оператором обещают 10–14 % годовых; на практике, по оценкам рынка, выходит 6–9 %, а доход гостиничного рынка Москвы в 2026 году снижается.
Соседи
Кто может оказаться за стеной
В жилом доме многое запрещено законом. В апартаментах — решается правилами дома и тем, кто ещё владеет помещениями. Поэтому соседей стоит проверять так же, как планировку.
Хостел и мини-отель
С 2019 года хостелы запрещены в жилых помещениях. Апартаменты нежилые — запрет на них не распространяется, и в январе 2025 Госдума отказалась его расширять.
Посуточная сдача
Посуточная аренда законна, и собрание собственников запретить её соседу не может. Работают правила дома: пропускной режим, регистрация гостей, лифты и паркинг. У одного только метро «Москва-Сити» на ЦИАН — около тысячи объявлений посуточной аренды апартаментов.
Офис, бар, юридический адрес
В соседнем апартаменте может работать офис, на первом этаже — бар. Согласия жильцов для этого не нужно.
Управляющая компания
Жилые тарифы и правила общего собрания из Жилищного кодекса к апартаментам напрямую не применяются. Пока у застройщика большинство площадей, он выбирает управляющую компанию и её расценки.
В хорошем апарт-комплексе это продумано заранее. В «Звёздах Арбата» к апартаментам ведут два входа — через лобби отеля и отдельный подъезд для жильцов, конференц-зона вынесена в дальнее крыло, а на каждый апартамент приходится больше одного машино-места.
Застройщик
Эскроу защищает деньги, Фонд — не участвует
Если апартамент продают по договору долевого участия, работает тот же закон, что и для квартир: деньги лежат на эскроу-счёте до сдачи дома. Если по предварительному договору или купле-продаже — эскроу нет, и в нашем паспорте это красная линия.
Эскроу застрахован до 10 млн ₽ на один банк. Правительство предложило поднять лимит до 30 млн ₽ с 2027 года; закон пока не принят.
Разница с квартирой — при банкротстве застройщика. Фонд развития территорий достраивает дома или выплачивает компенсацию дольщикам квартир, машино-мест и кладовых до 7 м². Апартаменты в его реестр не попадают: покупатель встаёт в общую очередь кредиторов.
Для апартамента надёжность застройщика важнее, чем для квартиры. Поэтому проверку застройщика мы делаем одинаково строгой для обоих форматов.
Рынок
Апартаментов становится меньше — и это видно в цене
В первом полугодии 2026 апартаменты — около 10 % предложения новостроек старой Москвы, около 4 тысяч лотов. Продажи за полгода упали примерно вдвое. В премиуме апартаментов осталось 3,5–4 % предложения, в элите — около 12 %; в 2020 году в элите их было больше половины.
Средняя цена апартаментов при этом растёт — потому что дешёвые лоты раскупили, а в продаже остались дорогие в центре. В премиуме апартаменты в среднем даже дороже квартир. В старых апарт-комплексах, по оценке Ricci, цены на уровне 2021 года.
| Класс | Квартира, м² | Апартамент, м² | Разница |
|---|---|---|---|
| Бизнес | 570 тыс ₽ | 435 тыс ₽ | −24 % |
| Премиум | 914 тыс ₽ | 1,2 млн ₽ | +31 % |
| Элит | 2,6 млн ₽ | 2,2 млн ₽ | −15 % |
Метриум и ГК «Основа», первое полугодие и июль 2026. У других аналитиков цифры по премиуму другие — от 826 тыс до 1,8 млн ₽ за метр: выше бизнес-класса средняя скидка мало что говорит, считать нужно по конкретному дому.
Слухи
Что говорят и как на самом деле
| Говорят | На самом деле |
|---|---|
| «В апартаментах теперь можно прописаться» | Только временно, собственнику и близким, и не в номерном фонде гостиницы |
| «Скоро апартаменты приравняют к жилью» | Законопроект об этом отклонён в 2025 году. Есть новый проект о постоянной регистрации, но шансы у него оценивают как низкие |
| «Апартаменты запретят» | Запрета нет. Москва не согласует новые проекты, построенные остаются |
| «После решения суда апартаменты подорожают» | Ждали +5–10 % в хороших локациях. В данных пока наоборот: продажи в первом полугодии 2026 упали вдвое |
| «Апартаменты дорожают быстрее квартир» | Растёт средняя цена, потому что в продаже остаются дорогие лоты. В бизнес-классе за год апартаменты +4 %, квартиры +15 % |
| «Посуточную аренду запретили с сентября 2025» | Нет. Ввели классификацию гостиниц, частная посуточная сдача продолжается |
| «В апартаментах нет режима тишины» | Московский закон о тишине защищает и «иные объекты для проживания», а суды применяют к апартаментам нормы шума |
| «Пожарные нормы в апартаментах слабее» | Нет, класс тот же, что у многоквартирных домов |
Кому что подходит
Апартамент хорош там, где не нужны льготы и школа по адресу
Вторая квартира в центре — для себя, взрослых детей или родителей рядом. Адрес, где квартир нет. Сервис как в отеле: консьерж, уборка, ресторан внизу. Покупка без ипотеки — тогда скидка остаётся на руках.
Семья с детьми: школа по закреплённому адресу, двор, семейная ипотека. Планы продать раньше чем через пять лет. Сдача в аренду как самозанятый.
Семья без детей с рыночной ипотекой в бизнес-классе. Скидка большая, но ставка та же, что для квартиры без льгот, — считайте оба варианта с налогом за десять лет.
Перед бронью
Десять вопросов к апартаменту
| Что спросить | Зачем |
|---|---|
| 1. Какой договор? | ДДУ с эскроу — деньги защищены. Предварительный договор — нет |
| 2. Кто застройщик и как он строит? | Фонд развития территорий апартаменты не достраивает |
| 3. Для чего предназначены участок и здание? | От этого зависит, можно ли зарегистрироваться |
| 4. Входит ли апартамент в номерной фонд гостиницы? | Если да — регистрации не будет |
| 5. Есть ли здание в городском перечне и в реестре апартаментов? | Налог 0,5 % или 1,5 % — разница втрое |
| 6. Кто ещё в доме? | Гостиничный оператор, доля юнитов под сдачу, офисы, нежилые первые этажи |
| 7. Какие правила дома? | Пропуска, гости, лифты, паркинг — это и есть защита от шумного соседа |
| 8. Кто управляет и сколько голосов у застройщика? | От этого зависят расценки на обслуживание |
| 9. Платятся ли взносы на капремонт? | Если нет — крупный ремонт оплатят собственники по факту |
| 10. Закреплён ли адрес за нужной школой? | Приоритет при записи в первый класс |
Квитанцию за коммунальные и расценки управляющей компании удобно попросить в уже сданном корпусе того же комплекса.
В нашей базе
Апартаменты среди наших домов
Апартаменты — у 54 домов из 375 в нашей базе. Мы их не отсекаем: в паспорте дома это минус в проверке 08 «Юридика» с объяснением, что он значит для жильца. Отметку апартамент получить может — если остальные проверки это выдерживают.
Ниже — все дома с апартаментами по классам. Нажмите на дом, чтобы открыть его на карте.
Бизнес · 32
Премиум · 13
Элит · 6
Делюкс · 3
Вопросы
Коротко
Можно ли прописаться в апартаментах?
С 3 февраля 2026 можно оформить временную регистрацию — собственнику и близким, если апартамент похож на квартиру и не входит в номерной фонд гостиницы. Постоянной регистрации нет.
Дают ли семейную ипотеку и маткапитал на апартаменты?
Нет. Льготные программы и материнский капитал — только на жильё. На апартаменты есть рыночная ипотека, обычно на 1–3 процентных пункта дороже.
Насколько апартаменты дешевле квартир?
В бизнес-классе в среднем на 24 % — 435 тысяч рублей за метр против 570 (первое полугодие 2026). В премиуме в продаже остались лоты в центре, и там апартаменты в среднем дороже квартир.
Какой налог на апартаменты в Москве?
0,5 % кадастровой стоимости; 1,5 % — если здание в городском перечне торгово-офисной недвижимости и льгота для апартаментов не применяется; 2 % — дороже 300 млн рублей. У квартир — 0,1–0,3 % и вычет 20 квадратных метров.
Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты?
Нет. Имущественный вычет и вычет по процентам ипотеки дают только за жильё — даже если апартамент потом перевели в квартиру.
Когда апартамент можно продать без налога?
Через пять лет владения. Трёхлетний срок для единственного жилья и семей с детьми на апартаменты не распространяется — только на наследство и дарение от близких родственников.
Может ли в соседнем апартаменте работать хостел?
Да. Запрет хостелов с 2019 года касается только жилых помещений. Поэтому правила дома и состав собственников стоит посмотреть до покупки.
Строят ли в Москве новые апартаменты?
С октября 2024 Москва не согласует новые проекты апартаментов. Начатые достраивают, часть проектов переведена в жильё.
Защищены ли покупатели апартаментов при банкротстве застройщика?
Эскроу защищает деньги до 10 млн рублей на один банк. Фонд развития территорий апартаменты не достраивает и компенсацию за них не платит.
Источники
- Постановление Конституционного суда № 4-П от 3 февраля 2026 — временная регистрация в апартаментах; порядок регистрации — Контур
- РБК: законопроект МВД о регистрации в апартаментах, 20 февраля 2026
- РИА Недвижимость: Госдума отклонила законопроект о статусе апартаментов, 23 января 2025
- РБК: Москва перестала согласовывать проекты апартаментов, октябрь 2024; иски города и перевод проектов в жильё — Forbes
- Гарант: Верховный суд об отказе перевести апартамент в жильё, август 2025
- Закон Москвы № 51 «О налоге на имущество физических лиц» и льгота для апартаментов, статья 1.1
- КонсультантПлюс: вычет при покупке нежилого помещения; Т—Ж: налог при продаже апартаментов
- Т—Ж: ставки ипотеки, сентябрь 2026; РБК: семейная ипотека с 1 февраля 2026
- БУХ.1С: самозанятым нельзя сдавать нежилые помещения
- НСП: апартаменты и защита дольщиков; РБК: страховка эскроу до 30 млн ₽
- РБК: хостелы в нежилых помещениях, 29 января 2025; Т—Ж: что может оказаться по соседству, май 2026
- РБК: как устроены «Звёзды Арбата», 2024
- Метриум, первое полугодие 2026 — бизнес, премиум, элит; ГК «Основа», июль 2026
- Коммерсантъ: продажи апартаментов в первом полугодии 2026; Whitewill: апартаменты в премиуме, июнь 2026; Ricci: цены в старых комплексах
- Profi.Travel: гостиничный рынок Москвы, сентябрь 2026; доходность апарт-отелей, август 2026
Обложка сгенерирована для NOTA. Разбор собран 24 сентября 2026. Законы, ставки и цены меняются — при следующей сверке обновим цифры и поставим новую дату.