Разборы / Ипотека с 1 октября
Разбор · сверка 30 сентября 2026
Ипотека с 1 октября
На заметку: семейная ипотека больше не 6 % для всех. В Москве ставка теперь зависит от числа детей — от 12 % с одним ребёнком до 4 % с пятью, а в купленном жилье нужно зарегистрироваться. Сбер закрыл короткие субсидии застройщиков. Разбираем, кому стало выгоднее, кому дороже и почему схема «купил в ипотеку и сдаю» перестала сходиться.
Источники — в конце разбора. Данные на 30 сентября 2026.
Что изменилось
Льготу привязали к числу детей и к адресу
До 1 октября семейная ипотека в Москве была одна для всех: 6 % и до 12 млн ₽. С 1 октября ставка зависит от того, сколько в семье детей: с одним ребёнком — 12 %, с пятью и больше — 4 %. Лимит для семей с двумя детьми и больше вырос до 15 и 18 млн ₽.
Вторая перемена — адрес. В жилье, купленном по семейной ипотеке, нужно зарегистрироваться в течение 271 дня после выдачи кредита, иначе банк поднимет ставку. Льгота стала программой для тех, кто покупает, чтобы жить, а не чтобы сдавать.
Новые правила касаются только договоров с 1 октября. Кто оформил семейную ипотеку раньше, платит по старой ставке.
| Когда | Что |
|---|---|
| 1 февраля 2026 | Семейная ипотека — одна на семью, оба супруга созаёмщики |
| 11 сентября | ЦБ сохранил ключевую ставку на 14 % |
| 1 октября | Ставка семейной ипотеки — по числу детей, в Москве от 4 до 12 % |
| 1 октября | Регистрация в купленном жилье в течение 271 дня |
| 1 октября | Сбер перестал выдавать ипотеку с субсидией застройщика на 1–5 лет |
Семейная ипотека
Новая шкала для Москвы
| Детей в семье | Ставка | Лимит |
|---|---|---|
| 1 | 12 % | 12 млн ₽ |
| 2 | 10 % | 15 млн ₽ |
| 3 | 8 % | 18 млн ₽ |
| 4 | 6 % | 18 млн ₽ |
| 5 и больше | 4 % | 18 млн ₽ |
Шкала для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей. В других регионах ставки на 2 пункта ниже, лимиты — 6–10 млн ₽.
Кто может взять. Семья, где хотя бы одному ребёнку на дату договора меньше семи лет.
Сколько действует льгота. Первые 15 лет кредита. Дальше ставка пересчитывается: ключевая ставка ЦБ плюс 2 пункта.
Большой взнос. Если семья вносит не меньше половины стоимости, ставка остаётся 6 % — при любом числе детей.
Регистрация. Не позже 271-го дня после выдачи кредита — в купленном жилье, и оставаться зарегистрированными пять лет. Иначе банк повышает ставку.
Одна на семью. Правило действует с 1 февраля 2026: вторую семейную ипотеку не дадут, даже если первая уже закрыта у одного из супругов.
Платёж
Сколько это в месяц
Разница в несколько пунктов — это десятки тысяч рублей каждый месяц. На кредит 12 млн ₽ на 30 лет семья с одним ребёнком теперь платит 123 тысячи в месяц вместо 72 тысяч при прежних 6 %.
Для сравнения — рыночная ипотека: при 18 % тот же кредит стоит 181 тысячу в месяц. Семейная, даже на 12 %, остаётся заметно дешевле рынка.
Платёж в первые 15 лет, пока действует льготная ставка. Аннуитет, без страховок и комиссий. Под конкретный дом и банк считаем отдельно.
| Ставка | 12 млн ₽ | 15 млн ₽ | 18 млн ₽ |
|---|---|---|---|
| 4 % | 57 290 ₽ | 71 612 ₽ | 85 935 ₽ |
| 6 % | 71 946 ₽ | 89 933 ₽ | 107 919 ₽ |
| 8 % | 88 052 ₽ | 110 065 ₽ | 132 078 ₽ |
| 10 % | 105 309 ₽ | 131 636 ₽ | 157 963 ₽ |
| 12 % | 123 434 ₽ | 154 292 ₽ | 185 150 ₽ |
| 18 %, рынок | 180 850 ₽ | 226 063 ₽ | 271 275 ₽ |
Калькулятор
Посчитайте свою сделку
Льготный кредит выдают только в пределах лимита — всё, что выше, закрывается своими деньгами или вторым кредитом по рыночной ставке. Второй порог — взнос: от половины цены ставка остаётся 6 %. Подставьте свою сделку и сравните «было» и «стало».
Если речь о другом городе, проверьте его в перечне у банка: к самой квартире там предъявляются требования по состоянию дома и чистоте прав. Выберите «Новостройка» или «Частный дом», чтобы увидеть расчёт.
Шкала с 1 октября
| Детей | Ставка было | Ставка стало | Лимит было | Лимит стало |
|---|
Хотя бы одному ребёнку на дату договора должно быть меньше 7 лет. Первоначальный взнос — от 20 %. При взносе от 50 % ставка 6 % сохраняется при любом числе детей и в любом регионе.
В купленном жилье нужно зарегистрироваться не позже 271-го дня после выдачи кредита и оставаться зарегистрированными пять лет, иначе банк повысит ставку. Под сдачу семейная ипотека не подходит.
Для строительства частного дома ставка 6 % при любом числе детей. Лимит по этому виду Минфин отдельно не назвал — расчёт берёт лимит шкалы, сумму уточняйте в банке.
Аннуитетный платёж без страховок и комиссий. После 15 лет остаток пересчитывается по ставке «после 15 лет» на оставшийся срок. Это модель для понимания порядка сумм, а не предложение банка.
Параметры — сообщение Минфина об изменениях программы «Семейная ипотека» от 24 сентября 2026 года; действуют для договоров с 1 октября 2026.
Субсидии застройщиков
Короткая низкая ставка закончилась
Последние два года застройщики продавали через «субсидированную ипотеку»: низкая ставка на первые 1–5 лет, потом рыночная. С 1 октября Сбер такие программы не выдаёт — банку и покупателю они оказались рискованны: через несколько лет платёж резко растёт.
Остались субсидии на весь срок. В сентябре их предлагали под 12,5–12,7 %, но с условием: кредит не длиннее 15 лет. Часть программ действовала только до 30 сентября — актуальные условия проверяем под конкретный дом.
Низкую ставку застройщик оплачивает банку из своей маржи и почти всегда закладывает в цену. Разница между ценой при полной оплате и ценой «под субсидию» бывает 15–20 %.
ЦБ и Минстрой хотят запретить разную цену за один и тот же лот при разных способах оплаты — с 1 сентября 2027 года. Пока запрета нет, цену при 100 % оплате стоит спросить до брони.
Под сдачу
«Купил и сдаю» больше не сходится
Схема, на которой держалась часть спроса, — взять ипотеку и закрывать платёж арендой — при нынешних ставках не работает. Семейная ипотека для неё теперь закрыта регистрацией, а рыночная и субсидированная дают платёж, который аренда не покрывает.
Два наших расчёта для клиентов в сентябре. Взнос 5 млн ₽, студия у метро «Сокол» под сдачу: платёж 125–170 тысяч в месяц, аренда за вычетом простоя и налога — 53–70 тысяч. Из своих — ещё 55–115 тысяч каждый месяц.
Взнос 10 млн ₽, студия у «Нагорной»: при субсидии 12,5 % — минус 24–33 тысячи в месяц, при рыночной ставке — минус 39–56 тысяч. Те же 10 млн на вкладе под 13 % приносят около 108 тысяч в месяц до налога.
Рынок протрезвел: жильё снова покупают, чтобы в нём жить. Под сдачу сходится только покупка без кредита или с очень низкой ставкой на весь срок — такие предложения есть, но их условия нужно проверять по договору, а не по рекламе.
Расчёты — сентябрь 2026, аренда по объявлениям в тех же домах за вычетом одного месяца простоя в год и налога самозанятого 4 %.
Кому что
Кому стало выгоднее, кому дороже
| Кто | Что изменилось |
|---|---|
| Семья с одним ребёнком | Ставка выросла вдвое — с 6 до 12 %. Остаётся дешевле рынка на 5–7 пунктов |
| Два или три ребёнка | Ставка 10 и 8 % вместо 6 %, зато лимит 15 и 18 млн ₽ вместо 12 — хватает на большую площадь в Москве |
| Четыре ребёнка | Ставка прежняя, 6 %, лимит вырос до 18 млн ₽ |
| Пять детей и больше | Выиграли больше всех: 4 % вместо 6 % и до 18 млн ₽ |
| Взнос от половины стоимости | 6 % при любом числе детей — для семей с одним-двумя детьми это прежние условия |
| Покупка под сдачу | Семейная ипотека закрыта регистрацией, короткие субсидии в Сбере — тоже. Считать без льгот |
| Договор подписан до 1 октября | Ничего не меняется |
До брони
Что спросить у банка и застройщика
| Вопрос | Зачем |
|---|---|
| Какая ставка и на какой срок? | Льгота семейной ипотеки — 15 лет, субсидии застройщиков бывают на 1–5 лет. После — другая ставка |
| Сколько стоит лот при 100 % оплате? | Низкая ставка часто уже в цене. Сравнивать нужно полную стоимость, а не платёж |
| Какой максимальный срок кредита? | У субсидий на весь срок — обычно до 15 лет, платёж выше, чем на 30 |
| Где будем зарегистрированы? | Для семейной ипотеки — в купленном жилье в течение 271 дня, иначе ставка вырастет |
| Сколько лет младшему ребёнку? | На дату договора хотя бы одному должно быть меньше семи |
| Хватит ли на взнос в половину цены? | Тогда семейная ипотека — 6 % при любом числе детей |
Вопросы
Коротко
Какая ставка семейной ипотеки в Москве с 1 октября 2026?
Зависит от числа детей: один ребёнок — 12 %, два — 10 %, три — 8 %, четыре — 6 %, пять и больше — 4 %. Лимит — 12, 15 и 18 млн рублей. Хотя бы одному ребёнку на дату договора должно быть меньше семи лет.
Можно ли сохранить ставку 6 %?
Да, если внести не меньше половины стоимости жилья: тогда ставка 6 % при любом числе детей. И у всех, кто заключил договор до 1 октября, ставка не меняется.
Нужно ли прописываться в квартире, купленной по семейной ипотеке?
Да. Зарегистрироваться в купленном жилье нужно не позже 271-го дня после выдачи кредита и оставаться зарегистрированными пять лет, иначе банк повысит ставку.
Сколько лет действует льготная ставка?
Первые 15 лет кредита. Потом ставка пересчитывается: ключевая ставка Банка России плюс 2 процентных пункта.
Что с субсидированной ипотекой от застройщиков?
С 1 октября Сбербанк не выдаёт ипотеку с субсидией застройщика на 1–5 лет. Субсидии на весь срок остаются, в сентябре — около 12,5 % при кредите до 15 лет. Их стоимость обычно заложена в цену.
Выгодно ли сейчас покупать в ипотеку под сдачу?
При рыночной ставке 17–19 % и субсидиях около 12,5 % аренда не покрывает платёж: в наших расчётах доплата из своих — от 24 до 115 тысяч рублей в месяц. Семейную ипотеку под сдачу использовать нельзя из-за обязательной регистрации.
Источники
- Клерк: Минфин — ставка семейной ипотеки с 1 октября по числу детей, шкала и лимиты
- Коммерсантъ: новые правила семейной ипотеки — взнос от 50 %, 15 лет льготы, регистрация за 271 день, 15 сентября 2026
- НГС: Сбербанк отменил субсидированную ипотеку на короткий срок с 1 октября, 11 сентября 2026
- Фонтанка: ключевая ставка 14 %, 11 сентября 2026
- Ставки рыночной ипотеки и субсидий застройщиков (Level, ФСК, ПИК) — сверка NOTA, сентябрь 2026; наценка за субсидию и планы ЦБ — в разборе про апартаменты
- Расчёты платежей и доходности аренды — NOTA, сентябрь 2026
Обложка сгенерирована для NOTA. Разбор собран 30 сентября 2026. Программы и ставки меняются — при следующей сверке обновим цифры и поставим новую дату.