Что не сходится в классах

Класс в карточке новостройки — это то, что написал застройщик или сайт-каталог. Каталоги пишут по-разному. Five Towers в Донском районе в одном каталоге — бизнес, в другом — премиум, в третьем — элит. С Преображенской площадью, Chkalov в Басманном и Кутузов Сити на Гродненской — то же самое: по три ярлыка на дом.

Чаще всего спорят о верхних классах: среди «премиумов» спорный класс у 35 домов из 85, среди «элитов» — у 26 из 46. В бизнесе таких домов пять, в делюксе — четыре.

Источники ярлыков — каталоги новостроек и обзоры консультантов: novostroev, mskguru, kvadroom, Метриум. Класс NOTA — как считаем, в главе 04.

По рыночной мерке премиум стоит внутри Третьего транспортного кольца, элит и делюкс — в ЦАО, бизнес — в старых границах Москвы. В жизни ярлык уезжает далеко от центра.

Сити Бэй и Родина Парк — примерно в километре от МКАД, рядом АЛИА и Примавера в Покровском-Стрешневе, Крылатская 33 и Дом Горизонтов в Крылатском. Все они продаются как премиум.

С элитом похожая история: 17 из 46 городских «элитов» стоят за пределами ЦАО. Кутузов Сити на Гродненской улице — в двенадцати километрах от Кремля и примерно в трёх от МКАД. Хорошими эти дома быть не перестают, но конкурируют уже с другим рынком — и сравнивать их правильнее с соседями, а не с Остоженкой.

Цена не входит в нашу проверку класса — мы её только сверяем. И сверка показывает, что по заявленным классам границы размыты. Типичный бизнес стоит от 447 тысяч за метр, премиум — от 627 тысяч, элит — от 1,1 млн, делюкс — от 2,4 млн.

Новые Академики с ярлыком «элит» просят около 420 тысяч за метр — дешевле типичного бизнеса. Five Towers, Дрим Рива и Эра с тем же ярлыком — дешевле типичного премиума. Бывает и наоборот: Форум, Дом Франка, Лайф Тайм и Capital Towers просят больше миллиона за метр, оставаясь премиумом.

Заявленные классы. Полоса — цена «от» за метр у восьми домов из десяти в классе, черта — медиана. Москва без Рублёвки и Сколкова: там продают дома целиком.

Спорить с каталогами бесполезно, поэтому мы ведём два класса. Заявленный — как дом позиционирует себя сам. Класс NOTA — тот же, пока цифры его подтверждают.

Проверяем четыре жёстких признака: адрес своего класса, число соседей, машиноместа на квартиру и высоту потолков (для элита и делюкса — от 3,3 м). Один промах — класс остаётся, промах уходит минусом в паспорт дома. Два и больше — дом опускается на ступень: премиум становится бизнесом, элит — премиумом, делюкс — элитом.

Так понизились 113 домов: 68 «премиумов», 29 «элитов» и 16 «делюксов». Чаще всего не хватает потолков и машиномест. Republic, MOD и Остров продаются как премиум, но по адресу, числу квартир и паркингу это большой бизнес. Chkalov, Five Towers и Кутузов Сити — хороший премиум, а не элит.

После пересчёта классы перестают заходить друг на друга так сильно. Типичный премиум по классу NOTA — 219 квартир вместо 676 и 1,27 машиноместа на квартиру вместо 0,53. Медиана цены премиума поднимается с 627 до 950 тысяч за метр, элита — с 1,1 до 2,28 млн.

Классы NOTA. Полоса — цена «от» за метр у восьми домов из десяти, черта — медиана. Москва без Рублёвки и Сколкова.

Элит и делюкс — это не только отделка, но и число соседей. Мерка рынка: в элитном доме — до ста квартир, в делюксе — до тридцати.

Типичный дом из тех, что называют себя элитными, — 130 квартир. Самые крупные — Эра (2 048), Коллекция Лужники (1 106) и Бадаевский (871). Из 42 «элитов», назвавших число квартир, норму проходят 17. В делюксе строже: девять из тридцати одного, а типичный дом — 49 квартир.

В премиуме встречается и совсем другой масштаб: Остров в Хорошёво-Мнёвниках — двенадцать тысяч квартир.

Норма паркинга — сколько машиномест нужно на квартиру, чтобы двор не превратился в стоянку: 0,8 места в бизнесе, 1,5 в премиуме, 2 — в элите и делюксе. До своей нормы не дотягивает ни один заявленный класс.

Красная черта — норма класса, серая полоса — типичный дом. Шкала от 0 до 2 машиномест на квартиру.

И чем дороже дом, тем реже застройщик говорит, сколько в нём машиномест: в бизнесе цифру раскрыли три дома из четырёх, в делюксе — половина.