Разбор · сверка 11 октября 2026

Дорогомилово по домам

На заметку: в Дорогомилове три дома продаёт застройщик, два готовых живут на вторичке, а у D’oro Mille витрины почти нет. В каждом доме, где есть обе цены, собственники просят меньше застройщика — в Victory Park на треть.

Шесть белых бумажных макетов домов Дорогомилова — дома на колоннах, палаццо, арки и ар-деко, связанные красной нитью

3дома продаёт застройщик — 260 лотов с ценой входа по каждому формату

2готовых дома только на вторичке, 64 лота после склейки дублей

68,9 млнсамый низкий вход к застройщику — 46,6 м² в Бадаевском

Продаёт застройщик Только вторичка Цена по запросу Что видно по цифрам

Цены — цены предложения на ЦИАН 10 октября 2026, не сделок. Дубли одной квартиры у разных продавцов склеены. «В продаже, медиана» — сколько дней висят объявления дома; в скобках у медианы — самый дешёвый и самый дорогой метр. Заметки с прогулки по каждому дому добавим после обхода.

Первичка

Продаёт застройщик

Дома, где квартиру можно купить напрямую. Порядок — от Кутузовского проспекта у реки к Поклонной горе. В таблицах — самый дешёвый лот каждого формата: площадь и цена, с которых начинается вход.

Продаёт застройщик Кутузовский у реки · Кутузовский пр-т, 12

Бадаевский

Capital Group
корпуса со сроками IV кв. 2026 – IV кв. 2027
дома на колоннах высотой 35 м
871 квартира
паркинг на 1 128 мест
архитектура Herzog & de Meuron

Формат	Площадь	Вход
1-комн.	от 49,2 м²	от 77,2 млн ₽
2-комн.	от 46,6 м²	от 68,9 млн ₽
3-комн.	от 112,8 м²	от 159,9 млн ₽
4-комн.	от 175,7 м²	от 295,2 млн ₽
5 и больше	от 207,7 м²	от 463,5 млн ₽

Метр: 1,41–3,71 млн, медиана 1,53 млн. 154 лота у застройщика.

На заметку: 154 лота у Capital Group, вход — 46,6 м² за 68,9 млн. Медиана 1,53 млн за метр, а верх доходит до 3,71 млн: цену делают этаж и вид на реку. Дома на колоннах высотой 35 метров стоят над корпусами пивоварни 1875 года. По паспорту — без отметки: пять минусов, в том числе перенос сроков и 1,3 машиноместа на квартиру при норме премиума 1,5.

Карточка дома в базе NOTA

Продаёт застройщик Кутузовский у реки · Кутузовский пр-т, вл. 12

Vesper Кутузовский

Vesper
срок I кв. 2028
10 домов на 3,7 га
655 квартир
паркинг на 1 001 место
архитектура ODA

Формат	Площадь	Вход
1-комн.	от 48,3 м²	от 84,5 млн ₽
2-комн.	от 90,4 м²	от 134,4 млн ₽
3-комн.	от 132,8 м²	от 189,2 млн ₽
4-комн.	от 174,7 м²	от 246,9 млн ₽

Метр: 1,40–2,06 млн, медиана 1,54 млн. 80 лотов у застройщика, 4 на вторичке (медиана 1,30 млн).

На заметку: 80 лотов у застройщика, однокомнатная — от 84,5 млн, медиана 1,54 млн за метр. 70 лотов из 80 висят дольше полугода, медиана — 374 дня: это повод торговаться. Ключи — в I квартале 2028 года. До метро больше 15 минут пешком — минус в нашем паспорте.

Карточка дома в базе NOTA

Продаёт застройщик Поклонная гора · ул. Братьев Фонченко, 3

Victory Park Residences

ANT Development
сдан
восемь корпусов до 18 этажей
482 квартиры
паркинг на 712 мест
архитектор Сергей Скуратов

Формат	Площадь	Вход
2-комн.	от 67,3 м²	от 124,5 млн ₽
3-комн.	от 103,4 м²	от 166,7 млн ₽
4-комн.	от 230,0 м²	от 529 млн ₽
5 и больше	от 266,3 м²	от 599,2 млн ₽

Метр: 1,61–3,26 млн, медиана 1,85 млн. 26 лотов у застройщика, 73 на вторичке (медиана 1,23 млн).

На заметку: Самый большой разрыв в районе: у застройщика медиана 1,85 млн за метр, у собственников — 1,23. Двухкомнатная у застройщика — от 124,5 млн, на вторичке — от 70 млн. Квартал сдан, поэтому начинать стоит со вторички. Школа № 67 — в четырёх минутах пешком.

Карточка дома в базе NOTA

Вторичка

Только вторичка: два готовых дома

Застройщик здесь уже всё продал — цену делают собственники и агенты. Один дом — квартиры у Кутузовского проспекта, другой — апартаменты на Поклонной.

Кутузовский у реки

Вторичка Кутузовский у реки

Кутузовский XII

Кутузовский пр-т, 12

Capital Group
сдан в 2020
11 этажей
81 квартира

На вторичке: 11 лотов
Медиана метра: 1,41 млн ₽/м² (997 тыс – 1,80 млн)
Вход: от 133 млн ₽ · 93–590 м²
В продаже, медиана: 261 дн.

На заметку: Клубный дом Capital Group на 81 квартиру, застройщик всё продал. На вторичке 11 объявлений, медиана 1,41 млн за метр, трёхкомнатная — от 133 млн. Висят долго, медиана — 261 день: продавцы ждут покупателя, а не наоборот.

Карточка дома в базе NOTA

Поклонная гора

Вторичка Поклонная гора

Поклонная 9

Поклонная ул., 9

ANT Development
сдан в 2024
32 этажа
494 апартамента и гостиница

На вторичке: 53 лота
Медиана метра: 1,06 млн ₽/м² (825 тыс – 2,14 млн)
Вход: от 50,0 млн ₽ · 50–323 м²
В продаже, медиана: 44 дн.

На заметку: Самый большой выбор готового жилья в районе — 53 объявления, и почти все (51) — апартаменты. Медиана 1,06 млн за метр, двухкомнатная — от 50 млн. Скидка за статус и за паркинг: 246 машиномест на 494 апартамента. В паспорте — без отметки.

Карточка дома в базе NOTA

Без витрины

Где цену стоит спросить

У D’oro Mille витрина почти пустая: лоты застройщика на ЦИАН не видны. Мы запрашиваем цены напрямую и обновим таблицу.

Дом	Застройщик	Что известно
D’oro Mille	Элита-Эко (ГК «Имена»)	156 апартаментов, срок — IV квартал 2026 года, перенесён со II; на ЦИАН одно объявление агента — студия 35,6 м² за 31 млн

Красная линия

Что видно по цифрам

Один квартал — две цены

Victory Park: у собственников на треть дешевле

У застройщика медиана 1,85 млн ₽/м², у собственников — 1,23. В Vesper Кутузовский переуступки дешевле на 16 %: 1,30 против 1,54, но это всего четыре объявления — наблюдение, а не закономерность.

Долгая витрина

Девять лотов из десяти висят больше полугода

В Vesper Кутузовский 70 лотов застройщика из 80 старше шести месяцев, медиана — 374 дня. На вторичке Кутузовского XII — 261 день. У Кутузовского проспекта продавцы ждут покупателя, а не наоборот.

Статус в цене

Апартаменты дешевле квартир на 14–25 %

Поклонная 9 — 51 апартамент из 53 объявлений, медиана 1,06 млн. Квартиры на вторичке рядом: Victory Park — 1,23, Кутузовский XII — 1,41. Разница — это регистрация, налог и паркинг: 0,50 машиноместа на апартамент.

Подобрать дом в Дорогомилове Разбор района Все дома на карте

Источники

ЦИАН, поиск по жилым комплексам: выгрузка NOTA 10 октября 2026 — цены, площади, лоты застройщиков и вторичка
База NOTA: паспорт дома, девять проверок, стадия, сроки, паркинг — выгрузка 23 сентября 2026; карточки домов по ссылкам в тексте
Характеристики домов вне базы — сверка 10 октября 2026: novostroy-m.ru, карточки ЖК на ЦИАН, РБК Недвижимость, archi.ru, сайты застройщиков
Число квартир и застройщики — карточки объектов наш.дом.рф, сверка 11 октября 2026
Фотографии и визуализации — материалы застройщиков и архитектурных бюро

Обложка сгенерирована для NOTA. Разбор собран 10 октября 2026, число квартир и застройщики сверены 11 октября. Цены на вторичке меняются каждую неделю — при следующей сверке обновим цифры и поставим новую дату.