Разборы / Напрямую или через брокера

Разбор · сверка 4 октября 2026

Напрямую или через брокера

На заметку: в новостройке через брокера не дороже — его работу оплачивает застройщик, и она уже в цене квартиры. Вопрос не в деньгах, а в том, кто будет на вашей стороне и сколько рынка вы увидите: в сданных клубных домах собственники просят на 16–26 % меньше застройщика, а больше половины элитных метров нет на витрине.

Белый макет клубного дома, разрезанный на две одинаковые половины, между ними натянута красная нить

до 86 %сделок с новостройками в России проходит с участием агентов; в 2022–2023 годах — 40–42 %

−24 %столько собственники в Лаврушинском просят за метр меньше, чем застройщик в том же доме

54 %непроданных метров в элитных новостройках Москвы не выставлено в открытую продажу

Источники — в конце разбора. Данные на сентябрь — октябрь 2026. NOTA — агентство, поэтому цифры рынка здесь — чужие исследования с автором и датой, а наши — выгрузки с датой и методом.

Что даёт брокер

Цена та же, а видно больше

Брокеру платит застройщик — по опросу «Белой каски», от 1 до 9 % цены, в отдельных проектах до 10 %. Эти деньги заложены в цену всех квартир дома, поэтому прайс у застройщика и у брокера один.

Исключения есть. Не каждый застройщик работает с брокерами, часть акций действует только в офисе продаж, а платит застройщик тому, кто первым закрепил за собой клиента. Если вы уже были в офисе сами, скажите об этом брокеру сразу.

Комиссии — «Белая каска» в пересказе РИА Недвижимость и «Московской перспективы», сентябрь 2026. Комиссия в цене всех квартир — «Метриум» и «Эталон» в пересказе РБК. Фиксация клиента — регламент Tekta для агентов. Ставки в элите застройщики не публикуют: нет данных.

Что вы получаете за те же деньги

Весь рынок, а не один отдел продаж

Отдел продаж покажет свой дом. Брокер — соседние дома, вторичку в том же доме и квартиры, которых нет на витрине.

Торг на фактах

Скидку даёт продавец, а аргументы приносит брокер: сколько квартира висит в продаже, почём соседи, что дают за полную оплату.

Договор до брони

Договор пишет юрист застройщика. Ваш юрист читает его до того, как вы подпишете.

Один человек до ключей

Подборку собирает тот же брокер, который едет с вами на просмотр и сидит рядом на сделке.

Придя к застройщику сам, вы комиссию не сэкономите — просто не получите работу, за которую уже заплатили.

Два одинаковых белых ключа, связанные красной нитью

Две цены

В одном доме две цены, а отдел продаж покажет одну

В сданном доме квартиры продают и застройщик, и собственники. Из 375 домов на карте NOTA так продаются 159, ещё 151 — только у застройщика, 21 — только у собственников.

Там, где мы сравнили лоты застройщика и собственников внутри одного дома, собственники просят меньше — от шестой части до четверти.

≈75 млн

разница медиан Лаврушинского на 100 м² в ценах предложения — порядок, а не цена конкретной квартиры

Дом	У застройщика, метр	У собственников, метр	Разница
Полянка/44, Якиманка	3 лота · 1,46 млн ₽	25 лотов · 1,21 млн ₽	−17 %
Лаврушинский, Якиманка	94 лота · 3,15 млн ₽	9 лотов · 2,40 млн ₽	−24 %
Обыденский № 1, Хамовники	8 лотов · 4,74 млн ₽	10 лотов · 4,00 млн ₽	−16 %
Космо 4/22, Замоскворечье	15 лотов · 1,98 млн ₽	10 лотов · 1,46 млн ₽	−26 %

NOTA: медианы цен предложения ЦИАН за метр, 4 октября 2026, — не цены сделок; одна квартира у нескольких агентов считается один раз. Квартиры в доме разные, поэтому сравнивать надо конкретные лоты. Выборки маленькие: у Полянки/44 три лота «от застройщика» выставило агентство, сам застройщик на ЦИАН сейчас не продаёт. Это наблюдение, а не закономерность.

Сравнить квартиру застройщика с квартирой собственника в том же подъезде — первое, что стоит сделать в готовом доме.

Закрытые продажи

Больше половины элитных метров нет на витрине

Застройщики элитных домов выводят квартиры в продажу частями. К концу 2025 года в открытой продаже было 46 % непроданных метров, остальное держали в резерве.

Часть резерва продают без витрины — через закрытый круг брокеров и постоянных клиентов. В первом квартале 2025 года три новых клубных дома класса делюкс стартовали только так. Whitewill прямо обещает клиентам предложения, которых нет в открытых базах.

Kalinka: итоги 2025 года и первый квартал 2025-го. Это данные одного консультанта, который сам работает с закрытыми продажами; других открытых оценок мы не нашли. Сколько квартир уходит закрыто, никто не публикует: нет данных.

Закрытая продажа — не скидка

Цену знают только застройщик и те, кому её назвали, — сравнить её не с чем.

Брокер, который приносит закрытый лот, должен принести и сравнение: почём открытые лоты в этом доме и в соседних.

Торг и договор

Скидку дают за аргументы, договор читают до брони

Скидку даёт только продавец. Брокер приносит аргументы: сколько квартира висит в продаже — в клубных домах Замоскворечья медиана 114 дней, у застройщика в Русских Сезонах 637; почём соседи; что дают за полную оплату — 5–22 % на выделенный пул квартир. Спрос на элитные новостройки в первом полугодии 2026 года упал на треть. На вторичке цена сделки в среднем на 14 % ниже цены объявления.

Ту же скидку вы получите и сами — если знаете всё это.

NOTA и ЦИАН, сентябрь 2026; bnMAP.pro, 2025; Kalinka, август 2026; ЦИАН, июнь 2026. Цифры по разным рынкам: сколько уступают при торге в элите, никто не публикует — нет данных.

Что прочитать в договоре до брони

Что в договоре	Почему важно
Срок и право его переносить	В первом полугодии 2026 года девять новостроек Москвы из десяти перенесли сдачу
Неустойка	С 2026 года её снова начисляют, но старые выплаты отложены до 31 декабря 2026
Уступка до ключей	Договор может требовать согласия застройщика — спросите условия
Площадь, отделка, рассрочка	Как пересчитают цену после обмеров и что будет при просрочке платежа
Эскроу	Продажа мимо эскроу — красная линия NOTA

Переносы — разбор «Первичка или вторичка»; неустойка — постановление № 2227 в пересказе «Гаранта»; уступка — ст. 11 закона № 214-ФЗ.

На вторичке проверка шире договора. После дела Долиной проверяют и продавца: справки, реестры банкротств и приставов. Нотариус нужен, если продаётся доля или собственность ребёнка, оценщик — если берёте ипотеку.

Юрист застройщика защищает застройщика. Свой юрист нужен, чтобы вы знали, что подписываете, до брони, а не после.

Кто есть кто

Брокер, агент, риелтор: слова разные, работа одна — важно, кто платит

Юридически это одно и то же: закона о риелторской деятельности и лицензий в России нет, аттестация Российской гильдии риелторов добровольная. Риелтор — общее название посредника. Агент делает работу руками и делит комиссию с агентством. Брокер — так агентов называют в элитном сегменте.

Ещё в сделке бывают менеджер отдела продаж — он работает только на застройщика, партнёр-субагент, который лишь приводит клиента, и агент продавца на вторичке.

Главное различие — с кем договор

Агент застройщика

В новостройке агентство работает по агентскому договору с застройщиком (ст. 1005 ГК): по его поручению и за его счёт. Платит застройщик — и агент формально работает на него, даже если общается с вами.

Интерес брокера

Ставки у застройщиков разные — от 1 до 10 %, сверх них бывают призы и быстрые выплаты. Дом с высокой комиссией выгоднее брокеру, не обязательно вам.

Ваш представитель

Тот, кто работает только на вас, — агент покупателя, и платите ему вы. На вторичке договор с агентством подписываете вы сами: в нём видно, на чьей он стороне.

Не спрашивайте, как человек себя называет. Спросите, с кем у него договор и кто ему платит.

Кто мы

Сначала считаем, потом помогаем купить

Вы выбираете не квартиру на сегодня, а следующие десять лет: школу ребёнка, дорогу на работу, цену, по которой однажды будете продавать. Поэтому сначала цифры.

МЫ КОНСУЛЬТАНТЫ

Ведём базу новых домов Москвы — сейчас в ней 375 домов, — и проверяем каждый по 17 пунктам: застройщик, сроки, договор, цена против класса, ликвидность. Каждую неделю публикуем разбор с источниками.

МЫ БРОКЕРЫ

Подбираем квартиру под ваш сценарий — в новостройке или на вторичке, показываем дома с цифрами, торгуемся на фактах и ведём сделку до ключей. От подборки до сделки с вами один человек.

ЗА БРОКЕРОМ — КОМАНДА

Аналитик сверяет цифры с документами. Архитектор разбирает районы и сценарии, а на приёмке вместе со службой приёмки едет на замеры. Юрист читает договор до брони. Ипотечный брокер подбирает банк и программу, специалист по сопровождению готовит документы и доводит сделку до регистрации.

В новостройке брокеру платит застройщик, и мы этого не скрываем. Поэтому проверки одинаковые для всех домов, отказы мы публикуем, а дом без отметки не предложим, сколько бы за него ни платили. Ваш телефон застройщик до сделки не увидит.

Подбор и сделка в новостройке — 0 ₽. Там, где нужна работа только на вас, вы за неё и платите, а сумму знаете заранее: глубокая проверка дома — 50 000 ₽, юридическая проверка и переговоры с собственником — 150 000 ₽, подбор на вторичке — по результату.

Помогаем купить то, что потом легко продать. Дом, который сегодня нравится, а через пять лет висит в объявлениях два года, — плохая покупка, даже со скидкой.

Расскажите, как хотите жить

Кому что подходит

Брокер нужен, пока вы выбираете, и почти не нужен, когда выбрали

НАПРЯМУЮ

Вы уже выбрали квартиру, сравнили её со вторичкой в том же доме, и у вас есть свой юрист. Или застройщик продаёт только сам.

ЧЕРЕЗ БРОКЕРА

Вы выбираете между домами и районами, смотрите клубные дома, где часть квартир не на витрине, покупаете в сданном доме или одновременно продаёте свою квартиру.

СПОРНЫЙ СЛУЧАЙ

Вы уже были в офисе продаж и теперь хотите брокера. Застройщик мог закрепить вас за собой. Тогда брокер работает за ваш счёт — или вы берёте разовую проверку дома или договора.

Перед выбором брокера

Шесть вопросов брокеру до первого показа

Что спросить	Зачем
1. Кто вам платит за каждый дом в подборке и сколько?	Видно, где интерес брокера совпадает с вашим
2. Каких домов в подборке нет и почему?	Дома без договора с агентством выпадают молча
3. Покажете вторичку в этом же доме?	Собственники часто просят меньше застройщика
4. Откуда цифры — предложение или сделки, и какой даты?	Объявление и сделка расходятся в среднем на 14 %
5. Кто проверит договор до брони?	После подписи менять уже нечего
6. Что будет, если я уже был в офисе продаж?	Застройщик платит тому, кто первым закрепил клиента

Слухи

Что говорят и как на самом деле

Говорят	На самом деле
«Напрямую у застройщика дешевле»	Обычно нет: прайс один, комиссия заложена в цену всех квартир
«Брокер выбьет скидку, которой нет у застройщика»	Скидку даёт только продавец. Брокер знает, где и за что её дают
«Закрытые продажи — маркетинг»	В открытой продаже — 46 % непроданных элитных метров. Но закрытая цена не обязательно ниже
«В готовом доме лучшая цена — у застройщика»	В Лаврушинском, Обыденском № 1 и Космо 4/22 собственники просят на 16–26 % меньше
«Если платит застройщик, брокер продаёт выгодное себе»	Может. Поэтому спросите, сколько он получает за каждый дом и каких домов нет в подборке

Вопросы

Коротко

Чем брокер отличается от агента и риелтора?

Юридически ничем: закона о риелторской деятельности и лицензий в России нет. Брокерами чаще называют себя агенты в элитном сегменте. Важно другое — с кем у человека договор и кто ему платит: в новостройке партнёрскому агенту платит застройщик.

Дешевле ли купить новостройку напрямую у застройщика?

Обычно нет. Застройщики продают по одному прайсу и закладывают комиссию брокера в цену всех квартир. Исключения — застройщики, которые не работают с агентами, и акции, привязанные к визиту в офис продаж.

Кто платит брокеру при покупке новостройки?

Застройщик. По опросу «Белой каски» (сентябрь 2026), ставки — от 1 до 9 % цены, в отдельных проектах до 10 %. Для покупателя подбор и сделка бесплатны, но комиссия уже есть в цене метра.

Может ли брокер получить скидку больше, чем я сам?

Скидку даёт только продавец. Брокер знает, на какие квартиры и за какие условия её дают сейчас, и приходит на переговоры со сравнением: почём собственники в том же доме и сколько квартира висит в продаже.

Что такое закрытые продажи?

Продажа без витрины: о квартирах знают застройщик, его постоянные клиенты и брокеры из закрытого круга. В элитных новостройках Москвы к концу 2025 года в открытой продаже было 46 % непроданных метров (Kalinka). Закрытая цена не обязательно ниже открытой.

Почему брокера лучше подключить до первого визита в офис продаж?

Застройщики закрепляют клиента за агентом, который привёл его первым. Если вы уже были в офисе сами, брокеру могут не заплатить — и он попросит оплату у вас.

Почему в одном доме у застройщика и собственников разные цены?

Застройщик и собственники назначают цену независимо, а квартиры внутри дома разные. В Лаврушинском, Обыденском № 1 и Космо 4/22 собственники просят за метр на 16–26 % меньше застройщика (NOTA, ЦИАН, 4 октября 2026). Сравнивать стоит конкретные квартиры.

Нужен ли брокер на вторичке?

На вторичке платит обычно покупатель или продавец, так что решение ваше. Главная работа здесь — проверка продавца и истории квартиры и торг: цена сделки в среднем на 14 % ниже цены объявления (ЦИАН).

Как проверить брокера, если лицензий нет?

Федерального закона о риелторах нет. Спросите, кто ему платит за каждый вариант, каких домов нет в подборке, кто проверит договор и откуда цифры. Хороший признак — брокер сам показывает вторичку в том же доме и называет дома, которые отбросил.

Посчитаем под ваш случай Первичка или вторичка Все разборы

Источники

Обложка и иллюстрация сгенерированы для NOTA. Разбор собран 4 октября 2026. Комиссии, остатки застройщиков и цены в домах меняются каждый квартал — при следующей сверке обновим цифры и поставим новую дату.