Разбор · сверка 11 октября 2026

Пресня по домам

На заметку: на Пресне сейчас больше новых квартир, чем в Дорогомилове, на Сретенке, Чистых прудах и в Китай-городе вместе: 863 лота у застройщиков из 1 347. Восемь домов продаёт застройщик, шесть готовых живут только на вторичке. Метр у застройщиков — от 1,05 млн в Republic до 2,80 млн в Доме Спорта.

Девять белых бумажных макетов домов Пресни — от квартала у футбольного поля до тонких башен у Звенигородского шоссе, связанных красной нитью

8домов продаёт застройщик — с ценой входа по каждому формату

6готовых домов только на вторичке, 52 лота после склейки дублей

32,4 млнсамый низкий вход к застройщику — однокомнатная 27,4 м² в Republic

Продаёт застройщик Только вторичка Цена по запросу Что видно по цифрам

Цены — цены предложения на ЦИАН 10 октября 2026, не сделок. Дубли одной квартиры у разных продавцов склеены. «В продаже, медиана» — сколько дней висят объявления дома; в скобках у медианы — самый дешёвый и самый дорогой метр. Заметки с прогулки по каждому дому добавим после обхода.

Первичка

Продаёт застройщик

Дома, где квартиру можно купить напрямую. Порядок — по трём кластерам: у зоопарка, Тишинка и кварталы у Звенигородского шоссе. В таблицах — самый дешёвый лот каждого формата: площадь и цена, с которых начинается вход. У евро-планировок комнатность на ЦИАН гуляет, поэтому смотрите и на площадь.

Продаёт застройщик Зоопарк · Дружинниковская ул., 18

Дом Спорта

Capital Group
срок I кв. 2029
10 этажей
92 квартиры
паркинг на 290 мест
архитектор Сергей Скуратов

Формат	Площадь	Вход
1-комн.	от 46,2 м²	от 110,4 млн ₽
2-комн.	от 62,8 м²	от 143,4 млн ₽
3-комн.	от 103,2 м²	от 289,9 млн ₽
4-комн.	от 124,4 м²	от 346,8 млн ₽

Метр: 2,28–3,17 млн, медиана 2,80 млн. 12 лотов у застройщика.

На заметку: Квартал Сергея Скуратова на месте стадиона «Красная Пресня»: футбольное поле остаётся в центре. Старт продаж — 12 лотов от однокомнатной 46,2 м² за 110,4 млн, медиана 2,80 млн за метр — самый дорогой новый метр Пресни. Машиномест 290 на 92 квартиры, больше трёх на каждую. В паспорте два минуса: четыре квартиры на этаже — для элиты много, и застройщик (проверка 06). Ключи — в I квартале 2029 года.

Карточка дома в базе NOTA

Продаёт застройщик Зоопарк · Дружинниковская ул., 15А

Sky View

Киноцентр
сдан в 2024
четыре башни до 23 этажей на общем стилобате
304 апартамента
паркинг на 371 место
«Цимайло Ляшенко и Партнёры»

Формат	Площадь	Вход
2-комн.	от 83,6 м²	от 87,0 млн ₽
3-комн.	от 125,2 м²	от 138,9 млн ₽
4-комн.	от 265,7 м²	от 338 млн ₽

Метр: 1,04–1,73 млн, медиана 1,21 млн. 12 лотов у застройщика, 66 на вторичке (медиана 1,27 млн).

На заметку: Четыре башни у зоопарка, до Большого пруда 217 метров. Это апартаменты: регистрация временная, налог выше, чем у квартиры. У застройщика 12 лотов с медианой 1,21 млн за метр, у агентов и собственников — 66, медиана 1,27. Редкий случай, когда на вторичке не дешевле: сравнивать стоит каждый лот, а не медианы.

Карточка дома в базе NOTA

Продаёт застройщик Тишинка · Электрический пер., 1

Тишинский бульвар

Sminex
срок III кв. 2027 – II кв. 2028
14 разных домов до 17 этажей
220 квартир
архитектура Сергей Чобан, SPEECH

Формат	Площадь	Вход
1-комн.	от 46,0 м²	от 69,2 млн ₽
2-комн.	от 76,0 м²	от 126,7 млн ₽
3-комн.	от 96,0 м²	от 133,4 млн ₽
4-комн.	от 153,0 м²	от 210,2 млн ₽
5 и больше	от 180,0 м²	от 261,1 млн ₽

Метр: 1,24–3,04 млн, медиана 1,69 млн. 220 лотов у застройщика, 7 на вторичке (медиана 1,49 млн).

На заметку: Самый большой выбор на Тишинке: 220 лотов у Sminex, от однокомнатной 46 м² за 69,2 млн, медиана 1,69 млн за метр. Переуступки дешевле на 12 %: семь лотов с медианой 1,49. Четырнадцать разных домов сдаются с III квартала 2027 до II квартала 2028 года — сравнивать нужно корпус и срок, а не проект.

Карточка дома в базе NOTA

Продаёт застройщик Тишинка · ул. Климашкина, 7/11

Климашкина 7/11

MR Group
срок IV кв. 2028
9 этажей
46 квартир
паркинг на 55 мест
архитектор Сергей Чобан

Формат	Площадь	Вход
1-комн.	от 50,2 м²	от 102,5 млн ₽
2-комн.	от 154,6 м²	от 244,5 млн ₽
3-комн.	от 156,1 м²	от 248,6 млн ₽

Метр: 1,58–2,55 млн, медиана 2,10 млн. 17 лотов у застройщика.

На заметку: Сорок шесть квартир Сергея Чобана, в дом встроен фрагмент стены здания Нирнзее 1905 года. У MR 17 лотов, медиана 2,10 млн за метр, однокомнатная — от 102,5 млн. Девять лотов из семнадцати висят дольше полугода: продажи идут медленно, есть о чём договариваться. Машиномест 55 — 1,2 на квартиру при норме элиты 2,0.

Карточка дома в базе NOTA

Продаёт застройщик Тишинка · Пресненский Вал, вл. 21–27

Republic

Страна Девелопмент
часть корпусов сдана, остальные — IV кв. 2027
до 36 этажей
1 313 квартир
паркинг на 691 место
четыре здания железнодорожных мастерских

Формат	Площадь	Вход
1-комн.	от 27,4 м²	от 32,4 млн ₽
2-комн.	от 65,7 м²	от 58,3 млн ₽
3-комн.	от 87,8 м²	от 76,1 млн ₽
4-комн.	от 116,6 м²	от 116,2 млн ₽

Метр: 843 тыс – 1,48 млн, медиана 1,05 млн. 164 лота у застройщика, 103 на вторичке (медиана 907 тыс).

На заметку: Самый дешёвый вход на Пресне: однокомнатная 27,4 м² у застройщика за 32,4 млн, студия на вторичке — от 28 млн. Медиана 1,05 млн за метр у застройщика и 907 тыс у собственников. Но здесь 1 313 квартир и 0,53 машиноместа на каждую: по нашему паспорту — без отметки, четыре минуса: окружение, метро, плотность, машина.

Карточка дома в базе NOTA

Продаёт застройщик Лаки · 2-я Звенигородская ул.

Lucky

Vesper
сдан
8 новых домов и 7 исторических зданий
654 квартиры
паркинг на 980 мест
архитектура «Меганом»

Формат	Площадь	Вход
5 и больше	от 300,4 м²	от 510,7 млн ₽

Метр: 1,50–1,70 млн, медиана 1,60 млн. 2 лота у застройщика, 21 на вторичке (медиана 1,61 млн).

На заметку: Застройщик почти всё продал: на ЦИАН у него два больших лота, от 300,4 м² за 510,7 млн. Квартал живёт на вторичке — 21 объявление, медиана 1,61 млн за метр, однокомнатная от 63,9 млн. В паспорте — отметка с одним минусом: машиномест чуть меньше 1,5 на квартиру — нормы премиума. Школа № 2030 — в трёх минутах пешком.

Карточка дома в базе NOTA

Продаёт застройщик Лаки · ул. Сергея Макеева

Life Time

Sminex
сдан в 2026
стеклянные башни до 24 этажей и виллы
511 квартир
паркинг на 410 мест
сад над паркингом
«Цимайло Ляшенко и Партнёры»

Формат	Площадь	Вход
1-комн.	от 56,0 м²	от 69,5 млн ₽
2-комн.	от 105,0 м²	от 120,1 млн ₽
3-комн.	от 120,0 м²	от 146 млн ₽
4-комн.	от 149,0 м²	от 178,4 млн ₽
5 и больше	от 226,0 м²	от 334 млн ₽

Метр: 1,12–2,15 млн, медиана 1,56 млн. 212 лотов у застройщика, 30 на вторичке (медиана 1,40 млн).

На заметку: Дом сдан летом 2026 года, но у Sminex ещё 212 лотов: однокомнатная — от 56 м² за 69,5 млн, медиана 1,56 млн за метр. Собственники и переуступки просят на 10 % меньше — 1,40. Стеклянные башни соседствуют с виллами: свет и вид сильно зависят от корпуса и стороны.

Карточка дома в базе NOTA

Продаёт застройщик Лаки · ул. Сергея Макеева, 7

Начало

Донстрой
срок II кв. 2029 – I кв. 2030
до 50 этажей
962 квартиры
паркинг на 897 мест
архитектура «Генпро»

Формат	Площадь	Вход
студия	от 35,9 м²	от 38,9 млн ₽
1-комн.	от 48,9 м²	от 54,4 млн ₽
2-комн.	от 70,5 м²	от 79,5 млн ₽
3-комн.	от 107,6 м²	от 106,6 млн ₽
4-комн.	от 169,3 м²	от 178,3 млн ₽
5 и больше	от 194,7 м²	от 195,3 млн ₽

Метр: 972 тыс – 1,89 млн, медиана 1,18 млн. 224 лота у застройщика.

На заметку: Старт продаж у Донстроя: 224 лота, от студии 35,9 м² за 38,9 млн, медиана 1,18 млн за метр. Это дешевле, чем на вторичке готовых Lucky (1,61) и Монэ (1,44) по соседству. Башни до 50 этажей и 962 квартиры, ключи — со II квартала 2029 до I квартала 2030 года: покупка сейчас — это три с лишним года ожидания.

Карточка дома в базе NOTA

Вторичка

Только вторичка: шесть готовых домов

Застройщик здесь уже всё продал — цену делают собственники и агенты. Группы — кластеры района: Тишинка и кварталы у Звенигородского шоссе. Три дома из шести — апартаменты или лофты, и метр там заметно ниже.

Тишинка

Вторичка Тишинка

Fantastic House

Малая Грузинская ул., 44

Fibonacci Group
сдан в 2022
24 квартиры, из них 3 пентхауса
паркинг на 45 мест

На вторичке: 1 лот
Медиана метра: 1,45 млн ₽/м²
Вход: от 350 млн ₽ · 241 м²
В продаже, медиана: 57 дн.

На заметку: На ЦИАН одно объявление — пентхаус 240,7 м² за 350 млн, 1,45 млн за метр. В доме 24 квартиры, собственники продают редко: если нравится дом, следить за ним нужно заранее.

Вторичка Тишинка

Sinatra

Б. Тишинский пер., 38

Glincom
сдан в 2021
7 этажей
70 апартаментов, из них 12 пентхаусов

На вторичке: 9 лотов
Медиана метра: 918 тыс ₽/м² (686 тыс – 1,39 млн)
Вход: от 31,0 млн ₽ · 39–204 м²
В продаже, медиана: 86 дн.

На заметку: Восемь объявлений из девяти — апартаменты. Медиана 918 тыс за метр — один из самых низких метров Пресни, однокомнатная — от 31 млн. Скидка здесь за статус: регистрация временная, налог выше.

Вторичка Тишинка

Рассвет

Столярный пер., 3

KR Properties
сдан
лофты на территории завода «Рассвет»
потолки до 6 м

На вторичке: 5 лотов
Медиана метра: 852 тыс ₽/м² (567 тыс – 1,66 млн)
Вход: от 65,0 млн ₽ · 76–180 м²
В продаже, медиана: 298 дн.

На заметку: Пять объявлений, все — апартаменты в лофтах. Метр — от 567 тыс до 1,66 млн, разброс втрое, медиана 852 тыс. Висят долго: медиана 298 дней, так что цена здесь — предмет торга.

Лаки

Вторичка Лаки

Резиденция Монэ

2-я Звенигородская ул., 11

AB Development
сдан в 2016
18 этажей
164 квартиры и апартамента и 10 пентхаусов

На вторичке: 9 лотов
Медиана метра: 1,44 млн ₽/м² (1,02–1,64)
Вход: от 72,6 млн ₽ · 68–207 м²
В продаже, медиана: 87 дн.

На заметку: Девять объявлений с медианой 1,44 млн за метр, двухкомнатная — от 72,6 млн. Дом 2016 года стоит рядом с новым Началом, где застройщик просит 1,18 млн: готовый дом здесь дороже стройки.

Вторичка Лаки

RedSide

ул. Сергея Макеева, 9

сдан в 2017
8 корпусов, 7–21 этаж
954 квартиры

На вторичке: 21 лот
Медиана метра: 1,22 млн ₽/м² (753 тыс – 1,39 млн)
Вход: от 51,0 млн ₽ · 48–242 м²
В продаже, медиана: 93 дн.

На заметку: Самый большой выбор готовых квартир у Звенигородского шоссе: 21 объявление, медиана 1,22 млн за метр, однокомнатная — от 51 млн. Квартал на 954 квартиры, паркинг — 1,24 места на каждую.

Вторичка Лаки

Eleven

Звенигородское ш., 11

РСТИ
сдан в 2022
две башни, 16 и 17 этажей
88 квартир и 2 пентхауса

На вторичке: 7 лотов
Медиана метра: 1,28 млн ₽/м² (1,04–1,43)
Вход: от 108 млн ₽ · 76–191 м²
В продаже, медиана: 18 дн.

На заметку: Семь объявлений, медиана 1,28 млн за метр, двухкомнатная — от 108 млн. Две башни на 90 квартир и 158 машиномест — почти два места на квартиру. Объявления свежие: медиана 18 дней.

Без витрины

Где цену стоит спросить

У этих домов витрина почти пустая: одно объявление или ни одного. Мы запрашиваем цены напрямую и обновим таблицу.

Дом	Застройщик	Что известно
Дом Наркомфина	Лига Прав	46 квартир в памятнике конструктивизма 1928–1930 годов, реставрация завершена в 2020 году; на ЦИАН ни одного объявления
Fantastic House	Fibonacci Group	24 квартиры, на витрине одно объявление — пентхаус за 350 млн

Красная линия

Что видно по цифрам

Один дом — две цены

Переуступка дешевле застройщика на 10–14 %

Life Time: у Sminex медиана 1,56 млн ₽/м², у собственников и переуступок 1,40. Тишинский бульвар — 1,69 против 1,49, Republic — 1,05 млн против 907 тыс. Исключение — Sky View, апартаменты: на вторичке метр не ниже, 1,27 против 1,21.

Кластер против кластера

У застройщиков дороже у зоопарка, на вторичке — у Звенигородского шоссе

Медианы у застройщиков: у зоопарка — 2,01 млн, Тишинка — 1,48, кварталы у Звенигородского шоссе — 1,32. На вторичке порядок другой: Лаки — 1,37, зоопарк — 1,27, Тишинка — 909 тыс. Тишинку тянут вниз Republic и апартаменты Sinatra и Рассвета.

Готовое против нового

Сданный квартал дороже стройки через дорогу

В Lucky на вторичке медиана 1,61 млн, в Монэ — 1,44, а в Начале по соседству застройщик просит 1,18. За готовый дом, школу в трёх минутах и двор платят сейчас, за башню с ключами в 2029–2030 годах — меньше, но с ожиданием.

Подобрать дом на Пресне Разбор района Все дома на карте

Источники

ЦИАН, поиск по жилым комплексам: выгрузка NOTA 10 октября 2026 — цены, площади, лоты застройщиков и вторичка
База NOTA: паспорт дома, девять проверок, стадия, сроки, паркинг — выгрузка 23 сентября 2026; карточки домов по ссылкам в тексте
Характеристики домов вне базы — сверка 10 октября 2026: novostroy-m.ru, карточки ЖК на ЦИАН, РБК Недвижимость, archi.ru, сайты застройщиков; застройщик Eleven (РСТИ) — по этой сверке, в наш.дом.рф дом не найден
Число квартир и застройщики — карточки объектов наш.дом.рф, сверка 11 октября 2026
Фотографии и визуализации — материалы застройщиков и архитектурных бюро

Обложка сгенерирована для NOTA. Разбор собран 10 октября 2026, число квартир и застройщики сверены 11 октября. Цены на вторичке меняются каждую неделю — при следующей сверке обновим цифры и поставим новую дату.